22 lipca weszła w życie ustawa o kredycie hipotecznym oraz nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami. To pierwsza w Polsce całościowa regulacja procesu udzielania kredytu mieszkaniowego i realizacji podpisanych umów. Analizuję najważniejsze zmiany i ich praktyczne znaczenie dla starających się o kredyt mieszkaniowy.

Powrót do pisania

W ostatnim czasie, poza obowiązkami rodzinnymi, mój czas zajmowały dwa urlopy i remont mieszkania. Czas potrzebny na to ostatnie zupełnie przerósł moje oczekiwania i sprawił, że nie miałem już kiedy pisać. Nie po to jednak włożyłem w ten blog mnóstwo pracy, aby go teraz porzucić. Dziś wracam z analizą nowej ustawy o kredycie hipotecznym, a już wkrótce napiszę o zmianach w prawie najmu. Zapraszam do lektury,

Tylko dla nowych umów

Na początku konieczne jest ważne zastrzeżenie. Opisane tu reguły dotyczą wyłącznie nowych umów zawartych od 22 lipca. Do umów zawartych wcześniej stosuje się dotychczasowe przepisy.

Tylko kredyt mieszkaniowy i gruntowy na cele prywatne

Nowym zasadom podlegać będą wyłącznie kredyty na zakup i remont budynków i lokali mieszkalnych (w tym spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu) oraz zakup nieruchomości gruntowych, niezwiązanych z działalnością gospodarczą lub prowadzeniem gospodarstwa rolnego.

Ustawa nie dotyczy lokali użytkowych, w tym także podziemnych hal garażowych pod budynkami mieszkalnymi. Zatem zakup miejsca postojowego albo komórki lokatorskiej, które formalnie stanowią część lokalu użytkowego, może być kredytowany według zapisów nowej ustawy tylko wtedy, gdy obie nieruchomości kredytowane są łącznie.

Cross-selling trochę inaczej, ale jednak po staremu

Ustawa zakazuje „sprzedaży wiązanej” kredytu hipotecznego wraz z innymi produktami lub usługami finansowymi. Kredytodawca może wymagać jedynie otwarcia bezpłatnego rachunku do obsługi kredytu wraz z kredytem. Brzmi to jak ograniczenie powszechnego dziś „opakowywania” klienta w niepotrzebne mu produkty po to, aby obniżyć nieco oprocentowanie kredytu. Jednak w praktyce zapis ten będzie martwy.

„Sprzedaż wiązana” jest bowiem zakazana tylko w przypadku, gdy umowa „nie jest dla konsumenta dostępna bez takich produktów lub usług”. Z kolei w pełni dopuszczalna jest „sprzedaż łączona” innych produktów i usług w przypadku, gdy umowa „jest dla konsumenta dostępna również bez tych produktów lub usług, w tym na innych warunkach niż łącznie z tymi produktami lub usługami”.

Te enigmatyczne zapisy nie zmienią zbyt wiele w praktyce sprzedawania kredytów hipotecznych wraz z innymi produktami. Po prostu od tej pory wszystkie banki będą konstruować wirtualną ofertę „standardową”, która będzie droga i nieopłacalna i z której nikt nie będzie korzystać. W zamian sprzedawać będą ofertę „promocyjną”, w której już wszystkie możliwe usługi dodatkowe będzie można sprzedać w komplecie z kredytem hipotecznym. Do tej pory nie wszystkie banki oferowały „zestaw dwóch ofert” – jednej „standardowej”, drugiej „realnej”. Teraz zrobią to wszystkie. W praktyce konsument i tak weźmie kredyt „w pakiecie”.

Kredyt w walucie tylko dla zarabiających lub posiadających walutę

Ustawa wymaga, aby kredytu walutowego lub indeksowanego do waluty udzielano wyłącznie takim osobom, które w dane walucie uzyskują większość dochodów albo posiadają większość aktywów. Taka zasada (w odniesieniu do dochodów) obowiązywała także dotychczas, ale miała rangę rekomendacji Komisji Nadzoru Finansowego. Teraz zyskała rangę ustawy.

RSSO także w reklamach kredytów hipotecznych

Kredytodawcy będą mieli obowiązek podawania rzeczywistej rocznej stopy oprocentowania (RSSO) w reklamach kredytów hipotecznych. Dotychczas taki obowiązek ograniczony był do kredytów konsumenckich o mniejszych kwotach. Dzięki temu biorącemu kredyt powinno być łatwiej porównać oferty różnych instytucji kredytowych.

Obowiązkowy formularz informacyjny

Biorący kredyt powinien otrzymać formularz informacyjny z kluczowymi informacjami o warunkach kredytu. Dokument ten będzie swoistą promesą warunków kredytowych, ponieważ będą one wiążące dla kredytodawcy, jeśli konsument zgłosi wniosek kredytowy w ciągu 14 dni od otrzymania tego formularza.

Decyzja kredytowa w 21 dni (ale brak sankcji za przekroczenie tego terminu)

Bank ma przekazać klientowi decyzję kredytową w 21. dniu od złożenia wniosku, chyba że biorący kredyt hipoteczny zgodzi się, aby otrzymać ją wcześniej. Ten czas ma umożliwić konsumentowi spokojne przeanalizowanie warunków kredytu i ewentualne odstąpienie od umowy (o czym dalej). Z drugiej zaś strony ma ograniczyć wielotygodniowe oczekiwanie na decyzje kredytowe, które zdarza się czasem w niektórych bankach. Nie ma jednak sankcji za przekroczenie tego terminu przez bank, więc efektywnie jest to tylko pewna wskazówka.

Wiążący jest za to 14-dniowy termin na zaakceptowanie oferty, wydłużony dodatkowo w przypadku otrzymania oferty przed terminem. Decyzja kredytowa ma charakter wiążącej oferty, którą konsument przyjmie albo nie, o ile tylko swoją decyzję podał w terminie. Zatem po zsumowaniu dwóch okresów (21 + 14 dni) biorący kredyt będzie miał 5 tygodni na przeanalizowanie otrzymanych ofert i podjęcie decyzji o akceptacji albo odrzuceniu oferty.

Odstąpienie od umowy w ciągu 14 dni

W ciągu 14 dni od podpisania umowy konsument może odstąpić do umowy. W takim wypadku musi tylko zapłacić odsetki za rzeczywiście wykorzystany okres i nie ponosi dodatkowych kosztów odstąpienia. Oczywiście klient musi zwrócić pożyczony kapitał.

Prowadzący działalność w zakresie pośrednictwa kredytowego muszą być wpisani do rejestru

Osoba fizyczna pośrednicząca w sprzedaży kredytów hipotecznych będzie musiała być wpisana do rejestru pośredników kredytowych. W przypadku osoby prawnej i spółki osobowej wystarczy, że członkowie zarządu mają uprawnienia pośredników.

Zasada ta nie dotyczy jednak personelu. Personel musi tylko nie być skazany za niektóre umyślne przestępstwa i mieć co najmniej wykształcenie średnie. Zatem w praktyce niewiele zmieni się jeśli chodzi o pracowników firm pośredniczących w sprzedaży kredytów hipotecznych, takich jak Expander czy Open Finance.

Prowadzący działalność w zakresie pośrednictwa kredytowego muszą zdać egzamin… chyba że są prawnikami albo ekonomistami

Te osoby, które mają obowiązek wpisu do rejestru pośredników (a zatem prowadzący działalność), muszą zdać „egzamin na pośrednika kredytu hipotecznego”. Z obowiązku tego zwolnione są osoby po studiach prawniczych lub ekonomicznych, które uzyskały tytuł magistra.

Pośrednik musi ujawnić swoją prowizję

Pośrednik oferujący w cudzym imieniu kredyt hipoteczny będzie miał obowiązek podać klientowi, ile wynagrodzenia otrzyma od kredytodawcy w przypadku skorzystania przez klienta z jego oferty kredytu hipotecznego. To jeden z najbardziej kontrowersyjnych zapisów tej ustawy, ponieważ pośrednicy będą musieli ujawnić coś, co dotąd było tajemnicą handlową. Dzięki temu konsument powinien jednak lepiej rozumieć, czy pośrednik poleca mu daną ofertę ze względu na lepsze warunki dla konsumenta, czy też tylko wysokość jego własnej prowizji.

Ocena zdolności kredytowej jest wiążąca dla banku przez cały okres umowy, jeśli nie zaszły zmiany w sytuacji kredytobiorcy

Przed udzieleniem kredytu bank musi dokonać oceny zdolności kredytowej klienta. Ocena jest wiążąca dla banku w tym sensie, że bank nie może rozwiązać lub zmienić umowy, gdy ocena to została wykonana nieprawidłowo. Zatem wypowiadając umowę albo zmieniając jej warunki (np. żądając dodatkowego zabezpieczenia) może więc powoływać się tylko na takie okoliczności, które zmieniły się w stosunku do momentu wykonania oceny zdolności kredytowej. Jedyny wyjątek to sytuacja, w której klient zataił ważne informacje albo podał we wniosku nieprawdę.

Wszystkie koszty i warunki umowy muszą być w niej bezpośrednio zawarte

Umowa o udzieleniu kredytu hipotecznego powinna zawierać w sobie wszystkie istotne informacje o kosztach i warunkach spłaty, w tym nadpłat kredytu. Dotychczas wysokość prowizji za wcześniejszą spłatę mogła być określona w regulaminie, bez gwarancji, że ten nie zmieni się po kilku latach.

Prowizja za nadpłatę kredytu tylko przez pierwsze trzy lata

Ustawa przewiduje, że instytucje finansowe będą mogły pobierać opłatę za wcześniejszą spłatę lub nadpłatę kredytu hipotecznego tylko w ciągu trzech lat od zawarcia umowy. To istotna zmiana, ponieważ niektóre banki rezerwowały sobie dotąd  taką „rekompensatę” przez dłuższy okres czasu, nawet do końca umowy.

Dla ścisłości, reguła ta dotyczy kredytów ze zmienną stopą procentową; nie dotyczy kredytów ze stałą stopą procentową, które stanowią nieistotny margines na rynku.

Ograniczenie wysokości prowizji za nadpłatę kredytu

Prowizja za spłatę lub nadpłatę kredytu hipotecznego przed terminem nie może być wyższa niż:

• wysokość odsetek, które byłyby naliczone od spłacanej lub nadpłacanej kwoty w ciągu kolejnego roku
• 3% spłacanej albo nadpłacanej kwoty
• koszty kredytodawcy bezpośrednio związane z przedterminową spłatą

Pierwsze ograniczenie można zilustrować bardzo prosto, mnożąc kwotę spłaty przez oprocentowanie kredytu w skali roku (obecnie w okolicach 3,5%). Jeśli chcemy spłacić 1000 zł, to przy oprocentowaniu 3,5% nie możemy zapłacić więcej niż 35 zł (3,5% z 1000 zł).

To wciąż sporo, więc drugie ograniczenie mówi, że nie zapłacimy więcej niż 30 zł (3% z 1000 zł).

Trzecie ograniczenie (art. 40 ust. 7 ustawy) wygląda szczególnie ciekawie. Nie spotkałem się dotąd z analizą, jak to interpretować. Czy bank musi w razie sporu wykazać, jakie rzeczywiste koszty poniósł w „bezpośrednim związku” ze zleconą przez nas spłatą? Na to by wyglądało. Trudno jednak oszacować, o jaki koszt tu chodzi. Przykładowo:

• Jeśli spłacam 1000 zł, to bank może naliczyć maksymalnie 30 zł prowizji. Czy bank wydał 30 zł na realizację tej operacji? Zapewne tak.
• Jeśli spłacam 10,000 zł, to bank może naliczyć maksymalnie 300 zł prowizji. Czy bank wydał 300 zł na realizację tej operacji? Jeśli podliczymy koszty pracownika, amortyzację sprzętu i czynsz za lokal, w którym przebywa pracownik, to prawdopodobnie tyle się uzbiera.
• Co jednak, jeśli nadpłacam 100,000 zł? Czy bank ma prawo pobrać 3000 zł prowizji? Trudno mi sobie wyobrazić, żeby bezpośredni koszt kredytodawcy związany z realizacją tej transakcji był tak duży.

Podsumowanie

W niektórych obszarach (np. ograniczenie kredytów walutowych) zmiany nie są drastyczne, ale stanowią raczej przeniesienie dotychczasowych dobrych praktyk na grunt ustawy. W niektórych zmiany są pozorne, np. zakaz „sprzedaży wiązanej”, który de facto wcale nie zabrania ani nie ogranicza cross-sellingu. W innych obszarach z kolei (np. ujawnianie prowizji pośrednika) powinny ograniczyć nieuczciwe praktyki jak np. zachęcanie do brania tych kredytów, za które banki płacą pośrednikom najwyższe prowizje.

W sumie jest to dobra ustawa, która ucywilizuje nieco rynek pośrednictwa kredytowego w Polsce.

Złote myśli:

• Ustawa o kredycie hipotecznym zakazuje „sprzedaży wiązanej” kredytu hipotecznego wraz z innymi produktami lub usługami finansowymi, z wyjątkiem bezpłatnego rachunku do obsługi kredytu. Jednak dopuszczalna jest „sprzedaż łączona” w przypadku, gdy umowa „jest dla konsumenta dostępna również bez tych produktów lub usług, w tym na innych warunkach niż łącznie z tymi produktami lub usługami”. Zatem od tej pory wszystkie banki będą konstruować wirtualną ofertę „standardową”, która będzie droga i nieopłacalna i z której nikt nie będzie korzystać. W zamian sprzedawać będą ofertę „promocyjną”, w której już wszystkie możliwe usługi dodatkowe będzie można sprzedać w komplecie z kredytem hipotecznym. W praktyce konsument i tak weźmie kredyt „w pakiecie”, tak jak dotychczas.
• Kluczową zmianą w zakresie działalności pośredników kredytowych jest obowiązek podania klientowi, ile wynagrodzenia otrzyma od kredytodawcy w przypadku skorzystania przez klienta z przedstawionych ofert. Dzięki temu konsument powinien lepiej rozumieć, czy pośrednik poleca mu daną ofertę ze względu na lepsze warunki dla konsumenta, czy też tylko wysokość jego własnej prowizji.
• Ustawa zakazuje pobierania prowizji za wcześniejszą spłatę po upływie trzech lat od zawarcia umowy. Zmieni to zasady nadpłaty w niektórych bankach, które dotąd wymagały takiej prowizji przez dłuższy okres, nawet do końca umowy.
• Zasadą bardzo korzystną dla konsumentów jest konieczność wpisania wszystkich warunków kredytu do samej umowy. Nie można już odsyłać do zasad określonych w regulaminach. Dzięki temu kredytobiorca powinien mieć pełny obraz wszystkich kosztów i zasad dotyczących jego kredytu w momencie podpisania umowy.

Przeczytaj także:

• Gwarancje depozytów – scenariusz cypryjski w Polsce? O nowej ustawie o gwarancjach depozytowych i restrukturyzacji instytucji finansowych – co oznacza dla klientów i jak się to ma do upadku banków na Cyprze
• Mieszkanie na wynajem jako fundusz emerytalny. Wystarczy jedno mieszkanie na wynajem, aby zauważalnie podnieść standard życia na emeryturze. Zamień przeprowadzkę w początek prywatnego funduszu emerytalnego!
• Trzy postanowienia noworoczne, które poprawią Twoje bezpieczeństwo finansowe: odłóż 2 tysiące zł na nieprzewidziane wydatki; stwórz fundusz wydatków nieregularnych; otwórz konto emerytalne