W ostatnim tygodniu rząd ogłosił rozpoczęcie realizacji program „mieszkanie plus”. To dobra okazja, by omówić jego założenia i potencjalny wpływ na rynek mieszkaniowy. W nawiązaniu do artykułu „Mieszkanie na wynajem jako forma funduszu emerytalnego” zastanowimy się także, czy program może być zagrożeniem, czy szansą dla Twojego funduszu emerytalnego opartego na wynajmie nieruchomości?

Zapraszam na profil na Facebooku

Właściwie dziwię się, że stronę na Facebooku uruchomiłem dopiero teraz. Zwlekałem z tym, bo miałem długą listę oczekujących usprawnień do bloga – tymczasem stworzenie profilu zajęło mi raptem półtorej godziny łącznie z podlinkowaniem do strony mojefinanse.info. Tak czy siak – od środy można mnie śledzić na Facebooku. Dzielę się tam nie tylko artykułami, ale także bieżącymi komentarzami do spraw mogących mieć wpływ na budowanie prywatnej emerytury. Zapraszam do polubienia strony na Facebooku: facebook.com/graoemeryture.

A teraz do rzeczy.

Mieszkanie plus – założenia

Według deklaracji rządu program ma się opierać na trzech filarach:

• dofinansowanie budowy mieszkań komunalnych (samorządy mogą wnioskować o 35-55% kosztów budowy);
• dofinansowanie oszczędzania na szeroko rozumiane cele mieszkaniowe (premie do indywidualnych kont mieszkaniowych w bankach);
• budowa tanich mieszkań na wynajem.

Rozpoczęcie pilotażowej budowy mieszkań odnosi się do punktu trzeciego i o tym właśnie jest dzisiejszy artykuł. O pozostałych punktach napiszę, gdy plany rządu się skonkretyzują.

Według założeń program budowy mieszkań na wynajem ma wspierać potrzeby mieszkaniowe osób, których nie stać na kredyt mieszkaniowy, a jednocześnie nie mogą liczyć na mieszkanie komunalne. Mieszkania mają być tanie (budowa ma kosztować nie więcej niż 3000 zł za metr) dzięki budowie na gruntach publicznych, tzn. należących do skarbu państwa, gmin, innych jednostek samorządowych albo zależnych od nich podmiotów. Możemy się domyślać, że muszą to być grunty uzbrojone, na których nie trzeba wydawać mnóstwa pieniędzy na poprawę infrastruktury.

Czynsz ma wynosić od 10 do 20 zł za metr kwadratowy, a w opcji najmu długoterminowego z dojściem do własności – o 20% więcej, czyli od 12 do 24 zł za metr. Mieszkania mają być wynajmowane wyłącznie osobom w konkretnej sytuacji, na podstawie nieokreślonej jeszcze punktacji. Właścicielem mieszkań ma być w imieniu państwa spółka zależna Banku Gospodarstwa Krajowego – Narodowy Fundusz Mieszkaniowy. Realizacją ma się zajmować kolejna spółka państwowa – Narodowy Operator Mieszkaniowy.

Start budowy mieszkań

W tym tygodniu rząd ogłosił rozpoczęcie realizacji programu. Pierwsze mieszkania mają powstać w 17 miastach: Białej Podlaskiej, Chorzowie, Dębicy, Gliwicach, Katowicach, Kobyłce, Nowej Dębie, Pelplinie, Poznaniu, Radomiu, Skawinie, Stalowej Woli, Starogardzie Gdańskim, Trzebini, Tychach, Wałbrzychu i Wrześni.

Dla kogo?

Co do zasady jest to program lepiej ukierunkowany niż „Rodzina na Swoim” czy „Mieszkanie dla Młodych”. W założeniu ma pomóc tym, którzy wsparcia potrzebują (choć nie do końca jasne jest, czy preferowane mają być rodziny wielodzietne czy osoby, których dochód jest zbyt niski, aby dostać kredyt mieszkaniowy). RnS i MdM były krytykowane za bycie szerokim programem subsydiów zupełnie niezależnych od sytuacji osób wspieranych.

Poprzednie programy wspierały deweloperów i banki i windowały ceny nieruchomości. Już w 2013 roku, w “przerwie” pomiędzy RnS i MdM, widać było, że zmniejszone subsydia przełożyły się na spadki cen nieruchomości. W artykule „Koniec „mieszkań dla młodych” i co dalej?” pisałem o tym, że moim zdaniem rezygnacja z subsydiów dla wszystkich paradoksalnie pomoże wszystkim, ponieważ przełoży się na niższe ceny mieszkań i w związku z tym lepszą ich dostępność.

W związku z ukierunkowaniem na deweloperów dotychczasowe programy te omijały również potrzeby mieszkaniowe w mniejszych miejscowościach, w których nie działają deweloperzy. „Mieszkanie plus” moze zapełnić tę lukę.

Szansa dla niezamożnych?

Czy program będzie się opłacał adresatom? Wszystko zależy od ceny najmu od państwa w porównaniu do cen rynkowych najmu w danym miejscu i kosztów kredytu mieszkaniowego. Możemy się domyślać, że cena najmu będzie wyliczona tak, aby była niższa od stawek rynkowych w okolicy – zatem niedrogi najem po stawce preferencyjnej powinien się opłacać. Natomiast porównanie z zakupem mieszkania na kredyt wypada mniej jednoznacznie, ponieważ dla każdej lokalizacji należałoby porównać koszt najmu (z 20% „narzutem”) i kredytu.

Najem mieszkania 50-metrowego z opcją dojścia do własności kosztowałby od 600 do 1200 zł (50 m * 12-24 zł). Porównajmy to z ratą 30-letniego kredytu na 200 tys. zł z oprocentowaniem 3,5% w skali roku: 898 zł. Jeśli rata najmu długoterminowego byłaby bliższa 600 zł, to najem w programie rządowym byłby bardziej opłacalny. Ale gdyby rata z tytułu najmu była bliższa 1200 zł, to mogłoby się okazać, że koszt zakupu na kredyt jest porównywalny albo nawet niższy. W takiej sytuacji program promowałby nie osoby o niskich zarobkach, tylko osoby bez zdolności kredytowej.

Wszystko zależy zatem od tego, czy stawka czynszu w konkretnym miejscu będzie bliższa 12 czy 24 zł za metr. Jak dotąd nie poznaliśmy kryteriów, na podstawie których miałaby być określana wysokość czynszu.

Zagrożenie dla wynajmujących?

Łatwo sobie wyobrazić, że obok bloku, w którym wynajmujemy nasze mieszkanie, powstanie blok „rządowy”, w którym stawki najmu są dużo niższe. Czy nie spowoduje to, że ceny wynajmu spadną? Osobiście sądzę, że takie ryzyko nie jest wysokie.

Pierwszym powodem jest inny „target”. Tanie „mieszkania plus” nastawione są na inną grupę docelową niż wynajmujący „na rynku”. Osoby, które skorzystają z państwowych mieszkań na wynajem, nie wynajęłyby mieszkania za cenę rynkową, ponieważ byłoby dla nich za drogie. Dlatego skorzystanie z propozycji rządowej przez takie osoby oznacza moim zdaniem raczej „wciągnięcie” na rynek najmu nowych chętnych (dziś mieszkających np. z rodziną) niż migrację najemców od droższych mieszkań „rynkowych” do tańszych mieszkań „państwowych”.

Drugi powód to lokalizacja mieszkań rządowych. Jeśli mieszkanie ma kosztować 3 tys. zł za metr, to raczej nie zostanie zbudowane w centrum dużego miasta i w dobrych komunikacyjnie lokalizacjach. Powstanie raczej na obrzeżach dużych miast lub w mniejszych miejscowościach. Skądinąd wiadomo, że dobrze, gdy mieszkanie na wynajem zlokalizowane jest raczej w centrum większych, dynamicznie rozwijających się miast, ponieważ wpływa to korzystnie i na czynsz, i na mniejsze okresy pustostanów. Jeśli nasze mieszkanie na wynajem jest zlokalizowane w takim miejscu, to szansa, że obok powstanie blok rządowy, jest znikoma.

Trzeci powód to ogromny popyt połączony z ograniczoną podażą. Sam rząd pisze w założeniach programu, że 40% Polaków nie stać ani na kredyt mieszkanowy, ani na wynajem po cenach rynkowych. Potrzeby w obszarze mieszkań komunalnych są tak ogromne, że jeszcze przez wiele lat każda liczba tanich mieszkań powinna błyskawicznie „zejść” z rynku. „Pilotaż” uruchomiony w tym tygodniu ma doprowadzić do budowy 6 tys. mieszkań w ciągu dwóch lat. Możliwości budowy mieszkań, nawet przez państwowego molocha, wciąż trzeba liczyć na kilkanaście tysięcy mieszkań rocznie w skali całego kraju. Podzielmy to przez wszystkie gminy w Polsce i realistycznie możemy się spodziewać, że w konkretnej gminie może powstać jeden, może dwa bloki z takimi mieszkaniami w roku. Taka liczba może być istotna w Pelplinie, ale np. w Gdańsku czy Poznaniu będzie mało zauważalna. Nawet państwowy moloch nie jest w stanie szybko nasycić rynku.

Weźmy przykład z Gdańska: w centrum Wrzeszcza, niedaleko stacji kolejowej i galerii handlowej, deweloper zbudował dość drogie osiedle „Browar Gdański”, Tuż obok są mieszkania komunalne w starych kamienicach, tuż obok znajduje się również budynek Funduszu Mieszkań na Wynajem (z horrendalnymi czynszami). I co? I stawki wynajmu w okolicy i tak są wysokie. Zapotrzebowanie na mieszkania (w dobrych lokalizacjach i w dobrym stanie) jest tak ogromne, że klienci się znajdują nawet wtedy, gdy tuż obok są mieszkania komunalne z tanimi czynszami.

Szansa dla wynajmujących?

W Polsce ogromnie brakuje mieszkań socjalnych i komunalnych. Jak każdy wynajmujący wie, największym ryzykiem przy wynajmie mieszkań jest niepłacący najemca. Ustawa o ochronie praw lokatorów chroni najemcę nawet wtedy, gdy nie płaci. Krążą historie o najemcach-cwaniakach, którzy z pełną świadomością wykorzystują „system”, aby korzystać z ustawowych przywilejów. Takich nieuczciwych najemców jest zapewne garstka, ale obawa przed nimi jest tak znaczna, że wiele mieszkań stoi pustych – właściciele wolą dopłacać co miesiąc do ich utrzymania, niż ryzykować procesy sądowe, wysokie koszty eksmisji i lata oczekiwania, aż najemca dostanie lokal socjalny.

W tym kontekście uważam, że budowa dostępnych mieszkań komunalnych jest w interesie wynajmujących. Gdyby samorządy miały nowe mieszkania komunalne, to część starych mieszkań o gorszym standardzie mogłyby przeznaczyć na lokale socjalne. Z kolei gdyby było wiadomo, że niepłacącego najemcę da się sprawnie eksmitować bez lat oczekiwania na lokal socjalny, to można by poprawić równowagę interesów wynajmujących i najemców.

Jest jeszcze jeden powód, dla którego uważam, że program rządowy powinien być korzystny dla wynajmujących. Obecnie większość Polaków nastawia się na kupno własnego mieszkania. Gdy tylko młodzi ludzie trochę zarobią i odłożą, zastanawiają się, czy stać ich na kredyt i zakup własnego „M” (sam tak robiłem). W związku z tym osób zainteresowanych najmem jest dużo mniej niż np. w Niemczech, gdzie większość osób mieszkania wynajmuje. Program „mieszkanie plus” może poszerzyć rynek najmu w Polsce i spopularyzować tę formę zaspokajania potrzeb mieszkaniowych.

Jako ciekawostkę dodajmy jeszcze, że program rządowy spopularyzuje „najem długoterminowy nieruchomości” (zwany także leasingiem konsumenckim nieruchomości). Najem z opcją dojścia do własności, o którym mowa w rządowym programie, to właśnie taka umowa. Polega ona na tym, że nabywca nie wykłada całej kwoty (gotówką lub z pomocą banku), ale spłaca raty, dzięki którym staje się w coraz większym stopniu właścicielem mieszkania. W pewnym sensie sprzedawca udziela nabywcy kredytu zamiast banku w zamian za ratę, na którą składa się czynsz (zamiast odsetek) i spłata ceny zakupu (zamiast spłaty kapitału kredytu). Nabywca korzysta z nieruchomości na własne cele i ponosi wszystkie związane z tym koszty – tak jak przy własności „na kredyt”. Różnica w porównaniu do kredytu bankowego jest taka, że nabywca staje się właścicielem nieruchomości dopiero po spłaceniu wszystkich rat. Korzyść dla nabywcy jest taka, że nie musi brać kredytu bankowego, a w związku z tym nie musi mieć zdolności kredytowej i nie musi też mieć 20% wkładu własnego.

Umowa ta jest dobrze znana wśród profesjonalistów na rynku nieruchomości komercyjnych (np. biurowych). Natomiast wśród osób prywatnych w Polsce jest zupełnie nieznana i niepraktykowana. Tymczasem może ona przynosić korzyści nabywcom, którzy nie chcą lub nie mogą wyłożyć dużej gotówki na wkład własny. Z kolei dla inwestorów stwarza możliwość zarabiania na transakcji zwanej „wrap”: właściciel kupuje mieszkanie na kredyt, a następnie wynajmuje je (leasinguje) nabywcy. Jeśli czynsz jest wyższy od raty kredytu, to można na tym zarabiać bez konieczności bieżącego dbania o wszystkie drobne sprawy w mieszkaniu. Jak na razie to w Polsce egzotyka, ale kto wie – może za 10-20 lat będą chętni na takie transakcje.

Szansa na emeryturę?

Jeśli rozważasz mieszkanie na wynajem jako element funduszu emerytalnego, to progam rządowy nie powinien Cię odstraszać. Politycy lubią obiecywać wielkie programy i szermować wielkimi liczbami. Prezydent Kwaśniewski obiecywał kiedyś tanie mieszkania dla młodych małżeństw, PiS obiecywał innym razem 3 miliony mieszkań i wiemy, jak to się skończyło. Jako wynajmujący mieszkanie sądzę, że to dobrze, że państwo wspiera wynajem. Uważam, że korzyści dla wynajmujących mogą przewyższyć ryzyko.

Podsumowanie:

• Program „mieszkanie plus” jest lepiej ukierunkowany niż „Rodzina na Swoim” czy „Mieszkanie dla Młodych”, które były programami szerokich subsydiów niezależnych od sytuacji korzystających z nich. „Mieszkanie plus” ma pomóc osobom, których nie stać na kredyt mieszkaniowy, i wesprzeć budownictwo w małych miejscowościach dotychczas omijanych przez deweloperów
• Najem w programie rządowym powinien być tańszy niż „na rynku”. Natomiast nie jest jasne, czy najem z opcją dojścia do własności będzie korzystniejszy od kredytu mieszkaniowego. Wszystko zależeć będzie od tego, czy czynsz w konkretnej lokalizacji będzie bliższy 12 czy 24 zł za metr, i od jego porównania z ratami kredytów mieszkaniowych na porównywalne mieszkania.
• Sądzę, że pojawienie się nowych bloków z tanimi mieszkaniami na wynajem nie powinno spowodować gwałtownych obniżek czynszów dla wynajmujących „rynkowo”. Po pierwsze, program „mieszkanie plus” jest nastawiony na inną grupę docelową niż wynajmujący „na rynku”. Po drugie, tanie mieszkania rządowe powstaną raczej na obrzeżach dużych miast lub w mniejszych miejscowościach i przez to nie powinny być „konkurencją” dla mieszkań w centrum i dobrych punktach komunikacyjnych. Po trzecie, potrzeby w obszarze mieszkań komunalnych są tak ogromne, że trudno sobie wyobrazić ich szybkie zaspokojenie w takim stopniu, że na całym rynku, w całym kraju spadają wszystkie czynsze.
• Sądzę, że program rządowy może być korzystny dla wynajmujących z dwóch powodów. Po pierwsze, powiększenie bazy lokali komunalnych i socjalnych mogłoby poprawić równowagę interesów wynajmujących i najemców. Po drugie, program „mieszkanie plus” może spopularyzować najem jako formę zaspokajania potrzeb mieszkaniowych i w ten sposób poszerzyć rynek najmu w Polsce.
• Jeśli rozważasz mieszkanie na wynajem jako element funduszu emerytalnego, to progam rządowy nie powinien Cię odstraszać. Korzyści dla wynajmujących mogą przewyższyć ryzyko.

Przeczytaj także:

• Koniec „mieszkań dla młodych” i co dalej? Do końca 2016 roku wstrzymano dofinansowanie wkładu własnego w programie „mieszkanie dla młodych”. Co to oznacza dla cen mieszkań?
• Mieszkanie na wynajem jako fundusz emerytalny. Wystarczy jedno mieszkanie na wynajem, aby zauważalnie podnieść standard życia na emeryturze. Zamień przeprowadzkę w początek prywatnego funduszu emerytalnego!
• Ustawa o kredycie hipotecznym – co nowego? Analizuję najważniejsze zapisy, m.in. o dopuszczalności cross-sellingu, obowiązkach pośredników kredytowych i ograniczeniach w pobieraniu prowizji za wcześniejszą spłatę.