Na warszawskiej giełdzie szykuje się debiut, jakiego jeszcze nie było. Od 13 do 15 września trwać będą zapisy dla inwestorów indywidualnych na akcje Reino Dywidenda Plus S.A. Spółka reklamuje się jako pierwszy REIT w Polsce – czyli fundusz zarabiający na wynajmie nieruchomości, który wypłaca min. 90% zysku w formie dywidend.  To największy debiut na GPW w tym roku (potencjalnie warty 300 milionów złotych). Ile w tym dobrego interesu i czy nie ma tu haczyków? Wyjaśniam, czym jest „REIT” i prześwietlam ofertę publiczną firmy.

Co to jest REIT

REIT (Real Estate Investment Trust) to fundusz zarabiający na szeroko rozumianych inwestycjach w nieruchomości. Znany jest głównie z rynku amerykańskiego, ale podobne konstrukcje powielane są na całym świecie. Tak naprawdę kryje się pod tym pojęciem wiele różnych rzeczy. Np. większość REIT-ów na świecie to spółki, ale niekiedy (np. w Meksyku) funkcjonują w formie otwartych lub zamkniętych funduszy inwestycyjnych bez odrębnej osobowości prawnej. Np. większość REIT-ów kojarzy się z wynajmem nieruchomości, ale z konstrukcji REIT-u korzystają także inne firmy: inwestujące w papiery dłużne (np. CDO) spółek faktycznie zajmujących się wynajmem; firmy udzielające kredytów hipotecznych; są nawet firmy, które sprzedają drewno wycinane z posiadanych przez siebie gruntów i też nazywają się „REIT”. Tak naprawdę REITy łączą cztery korzyści.

Podstawową korzyścią z funduszy REIT funkcjonujących na świecie jest korzyść podatkowa. REITy są zwykle konstrukcją podatkową pozwalającą uniknąć podwójnego opodatkowania zysków. Forma prawna jest drugorzędna. Idea jest taka, że fundusz nieruchomości nie zapłaci podatku od osób prawnych, jeśli tylko wypłaci akcjonariuszom zdecydowaną większość zysku (np. 80% albo 90%) w formie dywidend. Dzięki temu zysk dla akcjonariuszy będzie opodatkowany tylko raz – w momencie otrzymania dywidendy. To duża korzyść w porównaniu do „zwykłej” spółki akcyjnej, której zysk jest opodatkowany dwa razy: najpierw spółka płaci CIT, a potem właściciel jeszcze raz płaci 19% podatku od dywidendy.

Drugą korzyścią są wysokie dywidendy. Aby korzystać ze zwolnień podatkowych, REIT-y wypłacają akcjonariuszom większość zysku, zwykle minimum 80-90 procent zysków.

Trzecią korzyścią dla inwestora jest niski próg wejścia. Zakup nieruchomości na wynajem wymaga wyłożenia bardzo dużych pieniędzy. Nawet dla osób dużo zarabiających problemem może być zgromadzenie takich środków. Tymczasem zamiast ciułać przez lata albo brać wielki kredyt bankowy, można po prostu zainwestować dużo mniejsze sumy w firmę, która zarabia na wynajmie, i uzyskiwać dywidendy proporcjonalnie do swojego udziału.

Czwarta korzyść to płynność inwestycji. Sprzedaż nieruchomości (szczególnie użytkowych) może być trudna, kosztowna i zająć dużo czasu. Natomiast sprzedaż akcji czy udziałów funduszu REIT wymaga tylko złożenia zlecenia na rachunku maklerskim.

W Polsce konstrukcja prawna REIT-ów nie istnieje. Jeśli zatem mówimy o polskim funduszu REIT, to jest to tylko przenośnia obrazująca podobieństwo do konstrukcji znanych z rynków zagranicznych. Sprawdźmy zatem, czy inwestycja w spółkę Reino Dywidenda Plus przyniesie nam takie same korzyści, jak amerykańskie fundusze REIT.

Niski próg wejścia?

Jest. Cena pojedynczej akcji powinna się kształtować w okolicach 100 złotych (tyle wynosi cena ofertowa). Zatem każde 100 zł powinno dać nam pośrednią własność malutkiej części biurowców zarządzanych przez firmę.

Płynność inwestycji?

Jest. Spółka będzie notowana na giełdzie w Warszawie i w razie potrzeby będzie można łatwo i szybko sprzedać jej akcje.

Opodatkowanie pojedyncze czy podwójne?

Reino Dywidenda Plus jest standardową spółką akcyjną, która płaci podatek dochodowy od osób prawnych. Dopiero po zapłaceniu CIT-u będzie mogła wypłacić akcjonariuszom to, co zostanie. Dywidenda będzie opodatkowana podatkiem od zysków kapitałowych (tzw. podatkiem Belki) w wysokości 19%. Czyli inwestorzy w Polsce otrzymają zysk po podwójnym opdatkowaniu, tak jak przy jakiejkolwiek innej inwestycji w spółki giełdowe. Jedynym wyjątkiem będą zakupy poprzez maklerskie rachunki emerytalne: IKE i IKZE (inwestując przez te rachunki nie płacimy podatku od dywidendy, ale spółka wciąż płaci swój podatek dochodowy).

Wicepremier Morawiecki zapowiadał niedawno stworzenie w Polsce konstrukcji prawnej funduszy nieruchomości REIT, która ma pozwolić na uniknięcie podwójnego podatkowania. Jeśli Reino Dywidenda Plus S.A. będzie mogła stać się takim REIT-em (gdy już nowa konstrukcja zostanie wprowadzona), to korzystnie wpłynie to na wartość inwestycji, ponieważ większa część zysku firmy pozostanie do wypłaty dla akcjonariuszy. Na razie to jednak tylko ogólne plany, które mogą, ale nie muszą się zmaterializować. Nawet jeśli się zmaterializują, to mogą, ale niekoniecznie muszą korzystnie wpłynąć na sytuację tej konkretnej spółki. Dlaczego? Ponieważ nie wiemy, jakie firmy będą mogły skorzystać z podatkowej ulgi dla funduszy nieruchomości. Liczenie na to, że można będzie skorzystać ze zwolnienia podatkowego w spółce Reino Dywidenda Plus, jest obarczone ryzykiem.

Na dziś zwolnienia podatkowego dla tej firmy nie ma i bezpieczniej jest zakładać, że go nie będzie. To nie znaczy, że nie powinniśmy kupić tych akcji – po prostu nie byłoby rozsądne uwzględnianie korzyści podatkowych już teraz.

Wysoka dywidenda?

Przeczytajmy zapisy z prospektu dotyczące polityki dywidendowej firmy:

Zgodnie z § 10 ust. 2 Statutu, Zarząd rekomenduje Walnemu Zgromadzeniu wypłatę dywidendy na poziomie nie mniejszym niż 80% kwoty określonej zgodnie z art. 348 § 1 KSH. (…) W dniu 14 czerwca 2016 r. Walne Zgromadzenie Emitenta uchwaliło zmianę Statutu w celu zmiany powyższych jego postanowień. Zgodnie ze zmienionym Statutem powyższy poziom dywidendy wyniesie nie mniej niż 90% kwoty określonej zgodnie z art. 348 § 1 KSH.

Czy to znaczy, że spółka wypłaci 90% zysku? Nie do końca – to znaczy, że zarząd zarekomenduje walnemu zebraniu wypłatę 90% zysku. Decyzja o wypłacie zysku należy do akcjonariuszy. Jeśli akcjonariusze większościowi postanowią wypłacić 90% dywidendy, to tak będzie. Ale nie ma żadnej mocy prawnej, który by ich do tego zmusiła. To istotna różnica w porównaniu z takimi REIT-ami, które muszą wypłacić określony procent zysku, aby nie płacić podatku dochodowego od osób prawnych. Reino Dywidenda Plus i tak płaci CIT, więc akcjonariusze większościowi mogą, ale nie muszą mieć motywacji do tego, aby przestrzegać  rekomendacji zarządu.

Przy okazji zwróćmy uwagę, że rekomendowana wypłata 90% zysku dotyczy zysku spółki-matki, a nie zysku wszystkich jednostek zależnych, które będą skonsolidowane w przypadku powodzenia emisji.

Cele emisji

Niezależnie od tego, co piszą dokumenty emisyjne, typowymi celami wprowadzenia spółki na giełdę (IPO – Initial Public Offering) są realizacja zysków przez dotychczasowych właścicieli i ekspansja działalności. Z tego co widzę, IPO Reino Dywidendy Plus realizuje oba cele. Jest to nowo stworzona spółka powołana w celu stworzenia grupy kapitałowej i wykupienia udziałów od dotychczasowego większościowego udziałowca spółek stowarzyszonych.

Przejęcie biurowców w Gdańsku i Poznaniu

Według prospektu głównym celem emisji akcji jest zakup większościowych udziałów w spółkach celowych będących właścicielami biurowców w Poznaniu i Gdańsku:

Zamiarem Emitenta jest, aby w wyniku przeprowadzenia Oferty, SPV Alchemia i SPV Malta House, będące obecnie jednostkami stowarzyszonymi Emitenta, stały się częścią grupy kapitałowej Emitenta. Zrealizowanie tego zamiaru jest uzależnione od uzyskania przez Emitenta wpływów z Oferty w wysokości wystarczającej do wykonania przez Emitenta Opcji Call

Podmioty stowarzyszone Reino Dywidendy Plus, które mają się stać spółkami zależnymi emitenta w przypadku skutecznej oferty publicznej, są właścicielami biurowców Alchemia I w Gdańsku i Malta House w Poznaniu. O inwestycji poznańskiej nie wiem nic. Jeśli chodzi o budynek Alchemia, to tak się składa, że jako mieszkaniec Trójmiasta wiem o nim trochę, a jako pracownik byłem tam ze dwa razy na szkoleniu. Znajduje się on w doskonałej lokalizacji – tuż obok przystanku SKM Gdańsk-Przymorze (kolei podmiejskiej łączącej Trójmiasto), naprzeciwko kampusu Uniwersytetu Gdańskiego i w miejscu, gdzie w ciągu ostatniej dekady powstała i wciąż się rozwija dzielnica biznesowa. W okolicy deweloperzy wciskają gdzie się da nowe budynki mieszkalne, aby sprzedać mieszkania osobom zainteresowanym najmem dla studentów lub pracowników biur. To mi wystarczy, aby stwierdzić, że spółka dobrze lokuje swoje inwestycje.

Umowy Spółek przewidują uprawnienie Emitenta do nabycia wszystkich udziałów, odpowiednio, BH Investment I w RD3 SCSp i BH Investment II w RD2 SCSp, w tym nabycia wierzytelności BH Investment I i BH Investment II względem RD3 SCSp i RD2 SCSp z tytułu pożyczek udzielonych RD3 SCSp przez BH Investment I i RD2 SCSp przez BH Investment II („Opcje Call”).

Reino Dywidenda Plus obecnie posiada ok. 30% udziałów w spółce celowej kontrolującej budynek „Alchemia” w Gdańsku i ok. 15% w spółce celowej kontrolującej budynek Malta House w Poznaniu. W przypadku realizacji opcji call będzie kontrolować ok. 99% udziałów w Alchemii i ok. 83% udziałów w Malta House.

Zwróćmy uwagę, że spółki celowe mają formę spółek komandytowych. To korzystne rozwiązanie dla inwestorów, ponieważ spółki komandytowe nie płacą same podatków, ale „przekazują” ich płacenie udziałowcom w proporcji do ich udziałów. Dzięki temu podatek dochodowy płaci jedynie Reino Dywidenda Plus, a nie wszystkie spółki „po drodze”.

W przypadku otwarcia naszego portfela musimy mieć świadomość, że Reino Dywidenda Plus jest holdingiem finansowym. Nie prowadzi bezpośrednio wynajmu nieruchomości i nie jest właścicielem nieruchomości. Jej głównym przychodem są odsetki od pożyczek udzielonych jednostkom stowarzyszonym, które z kolei są właścicielami wspomnianych biurowców. Na dzisiaj jest mniejszościowym udziałowcem tychże spółek. Jeśli w emisji akcji uda się zgromadzić odpowiednią kwotę, to spółka zrealizuje opcje call na wykup tychże udziałów i wówczas dopiero stanie się pośrednim właścicielem nieruchomości (na poziomie skonsolidowanym).

Na Datę Dokumentu Rejestracyjnego Emitent nie posiadał jednostek zależnych. W skład Grupy Emitenta oprócz Emitenta wchodziły jedynie podmioty stowarzyszone z Emitentem. Emitent zwraca uwagę, że w przeciwieństwie do podmiotów zależnych w przypadku podmiotów stowarzyszonych Emitent nie posiada uprawnień do kierowania polityką finansową i operacyjną tych podmiotów w celu osiągania korzyści ekonomicznych z ich działalności. Emitent zamierza przejąć kontrolę nad SPV Alchemia i SPV Malta House w wyniku pomyślnego przeprowadzenia Oferty i uzyskania wpływów z Oferty pozwalających na wykonanie Opcji Call (zob. punkt II.3.4Dokumentu Ofertowego). Do tego momentu kontrolę nad tymi podmiotami sprawuje Bluehouse Capital Advisors.

Pozostałe cele emisji

Wtórnym celem emisji jest spłata 4 mln euro obligacji, które według prospektu należało wykupić w lipcu:

Udział Emitenta w nabyciu pierwszych dwóch celów inwestycyjnych został częściowo sfinansowany środkami pozyskanymi przez Emitenta z emisji Obligacji (…)Wykup Obligacji, o których mowa w zdaniu poprzedzającym, zostanie w całości sfinansowany ze środków pozyskanych w ramach planowanej Oferty. Istnieje jednakże ryzyko, że w terminie wykupu Emitent nie będzie dysponował wystarczającymi środkami lub – z przyczyn formalnych – środki pozyskane w ramach oferty publicznej akcji nie będą dostępne dla Emitenta w terminie wykupu Obligacji. Opisana powyżej sytuacja może doprowadzić do okresowej niewypłacalności Emitenta

Na dzień prospektu (w czerwcu) spółce brakowało środków, aby te obligacje wykupić. Spółka poinformowała ostatnio, że uzgodniła z obligatariuszem przesunięcie terminu spłaty na kwiecień 2017 roku. Nie wiem do końca, jak to interpretować – pewność dobrego modelu biznesowego pozwalającego finansować dalszą ekspansję czy ratunek przed wcześniejszym przeinwestowaniem?

Jeśli środków z emisji będzie więcej, to spółka poszuka kolejnych inwestycji:

nabycie przynajmniej jednej nowej nieruchomości, starannie wyselekcjonowanej i w pełni odpowiadającej rygorystycznie określonym kryteriom strategii inwestycyjnej Emitenta – Spółka zamierza przeznaczyć na ten cel kwotę nie mniej niż 20.000.000 PLN i nie więcej niż 165.000.000 PLN

Lewar

W prospekcie emisyjnym możemy przeczytać, że nabywanie nieruchomości finansowane jest w dużej mierze kredytem:

Nabycie nieruchomości przez spółki stowarzyszone z bezpośrednim lub pośrednim udziałem Emitenta jest – i w miarę możliwości będzie – finansowane z wykorzystaniem kredytów bankowych, których udział w relacji do ceny nabycia netto wynosi zwykle 50-65%. Struktura finansowania inwestycji z istotnym udziałem kredytu bankowego lub innego rodzaju zewnętrznego finansowania dłużnego (kapitału obcego) stosowana jest w celu zwiększenia efektywnej stopy zwrotu z kapitału własnego, jednakże w przypadku niekorzystnego kształtowania się wartości rynkowej danej nieruchomości, znaczącego zwiększenia kosztów obsługi zadłużenia lub negatywnej zmiany warunków biznesowych, w sposób prowadzący do niemożliwości wypełnienia przez daną spółkę stowarzyszoną uzgodnionych zobowiązań umowy związanej z finansowaniem dłużnym, stosowanie dźwigni finansowej może spowodować brak możliwości wypłaty dywidendy na zadeklarowanym poziomie

Według bilansu pro forma (str. 131) zadłużenie stanowić będzie około 60% aktywów skonsolidowanej firmy. To dużo. Gdybyśmy mówili o firmie produkcyjnej, to zadłużenie na poziomie ponad połowy aktywów byłoby powodem do podniesienia alarmu. Ale dla spółek inwestycyjnych zadłużenie to sposób lewarowania zysków – dopóki dźwignia finansowa pozwala więcej zarobić i utrzymywana jest na rozsądnym poziomie, to nie musi być powodem do zmartwienia. Sądzę, że kredyt hipoteczny na 50-65% nabywanej nieruchomości nie powinien nas odstraszać. Czynsz najmu powinien spokojnie pokrywać koszt takiego kredytu i pozostawiać miejsce na zyski.

Czy to się opłaca?

Jakie będą przychody, zyski i przepływy pieniężne skonsolidowanej spółki? Reino Dywidenda Plus jest w trakcie skomplikownych przekształceń własnościowych i dopiero po emisji akcji i dokończeniu wszystkich transakcji będzie można powiedzieć, jak ostatecznie będzie wyglądała nowa, skonsolidowana firma. Prospekt emisyjny podaje dane „pro forma” pokazujące, jak wyglądałby hipotetyczny bilans firmy po realizacji wszystkich przeksztaceń. Jednak nie zawiera on nawet szacunków przepływów pieniężnych i rachunku zysków i strat. Dodatkowo możliwe, że spółka będzie dopiero kupować kolejne nieruchomości i nie wiadomo, jakie stopy zwrotu uda się jej osiągnąć.

W związku z tym jakiej dywidendy można się ostatecznie spodziewać? Emitent deklaruje, że będzie się starał zachować 5-procentową stopę zwrotu dla akcjonariuszy:

Strategia inwestycyjna Emitenta przewiduje wybór na cele inwestycyjne wyłącznie takich nieruchomości komercyjnych, w przypadku których długoterminowe dochody z najmu uzyskiwane przez spółki stowarzyszone pozwalają na dokonywanie transferów pieniężnych do Emitenta w kwotach i okresach pozwalających na regularną wypłatę dywidendy w kwotach brutto stanowiących 5% kapitału wniesionego przez akcjonariuszy.

Czy uda się to osiągnąć? Być może. Jednak potencjalne korzyści z zakupu są jak dla mnie mało precyzyjnie określone, a wątpliwości jest sporo. Zwróćmy uwagę, że w zapisie powyżej jest mowa o 5% kapitału wniesionego przez akcjonariuszy. Tymczasem cena ofertowa akcji (100 zł) jest 10 razy wyższa niż wartość nominalna nabywanych akcji (10 zł). Czy nie znaczy to, że stopa zwrotu dla firmy wynosić będzie 5%, ale stopa zwrotu dla akcjonariuszy  w odniesieniu do ceny zakupu akcji  będzie wynosić 10 razy mniej, czyli 0,5% rocznie?

W połączeniu ze skomplikowaną strukturą spółek zależnych i stowarzyszonych trudno jest ocenić precyzyjnie, czy cena emisyjna (maksymalnie 100 zł) jest racjonalna w odniesieniu do możliwej przyszłej stopy zwrotu.

Wątpliwości i ryzyka

Dodajmy jeszcze niepewność co do tego, czy wszystkie warunki niezbędne do realizacji opcji call będą spełnione. Czy emisja przyniesie wystarczająco dużo pieniędzy, aby zrealizować cele opcje zakupu jednostek stowarzyszonych? A w szczególności czy warunek wzrostu wartości nieruchomości został spełniony? Informacji w tej sprawie nie znalazłem:

Opcje Call zostały udzielone pod warunkiem pomyślnego przeprowadzenia Oferty. Warunkiem koniecznym wykonania Opcji Call są: (i) uzyskanie wpływów z emisji Akcji Serii C w ramach Oferty w łącznej kwocie umożliwiającej wykonanie Opcji Call w całości w odniesieniu do jednej lub obydwu struktur inwestycyjnych; (ii) wykup Obligacji (zob. punkt II.22.1.3 Dokumentu Rejestracyjnego) oraz (iii) wzrost wartości rynkowej Nieruchomości Malta House i Nieruchomości Alchemia do poziomów, dla których wykonanie każdej z dwóch Opcji Call jest neutralne z punktu widzenia wyniku finansowego Emitenta, co ma miejsce w sytuacji, w której ceny wykonania obu Opcji Call są równe odpowiednim wartościom aktywów netto nabywanych struktur inwestycyjnych powiększonych o wartość nabywanych wierzytelności, w proporcji wynikającej z nabywanego w wyniku realizacji Opcji Call udziału w Strukturze Malta House i Strukturze Alchemia, przy zastrzeżeniu, że wzrost wartości rynkowej nieruchomości zostanie potwierdzony przez niezależnego rzeczoznawcę o ustalonej renomie. Wykonanie Opcji Call może nastąpić pomiędzy 30 czerwca 2016 r. i 30 września 2016 r. i musi być poprzedzone pisemnym zawiadomieniem, które ma zostać wysłane z trzymiesięcznym wyprzedzeniem.

Podsumowanie

Reino Dywidenda Plus reklamuje się jako „pierwszy polski REIT”, ale nie jest takim funduszem REIT, jakie znamy ze Stanów Zjednoczonych. Płaci podatek dochodowy od osób prawnych, w związku z czym podwójnego opodatkowania unikną jedynie ci inwestorzy, którzy kupią jej akcje poprzez rachunki emerytalne (IKE, IKZE). Nie jest to jednak żadna innowacja – podobnie jest w przypadku innych spółek, które dobrowolnie wypłacają niemal cały zysk.

W związku z tym trudno traktować politykę dywidendową firmy jako absolutną nowość i bezpośredni powód zakupu jej akcji. Wypłata 90% zysków wpisana jest do statutu – jednak dotyczy to tylko rekomendacji zarządu. Akcjonariusze zadecydują każdorazowo, ile dywidendy faktycznie wypłacić – tak samo, jak w każdej spółce giełdowej. Można się domyślać, że akcjonariusze zechcą faktycznie wypłacać sobie właśnie tyle zysków, ale pełnej gwarancji nie ma.

Firma inwestująca w nieruchomości to ciekawa alternatywa dla spółek dywidendowych. Reino Dywidenda Plus zdaje się dobrze lokować pieniądze w opłacalne nieruchomości biurowe. Jednak dla oceny zasadności inwestycji dla akcjonariusza najważniejszy jest stosunek zysku do ceny akcji. Cena 100 zł wydaje mi się być zbyt wysoka w stosunku do możliwych zysków. Być może się mylę, ale w prospekcie emisyjnym brakuje mi informacji, które pozwoliłyby przyjąć, że dywidenda wyniesienie przynajmniej 5 zł rocznie. Tymczasem dziś można kupić na warszawskiej giełdzie spółki, które przynoszą ok. 6-7 procent dywidendy (brutto), a których sytuacja finansowa jest dobrze rozpoznana dzięki danym historycznym z raportów finansowych. W przypadku Reino Dywidendy zbyt dużo trzeba zgadywać. W tej sytuacji nie podejmę ryzyka i pozostanę z boku.

Na koniec przypominam, że nie jestem doradcą inwestycyjnym i nie publikuję rekomendacji tak jak je rozumie odpowiednie rozporządzenie (zastrzeżenie w tej sprawie można przeczytać w stopce bloga). Każdy podejmuje decyzje inwestycyjne na własny rachunek. Jeśli ktoś wyłoży pieniądze i wyjdzie z tego świetny strzał – to super. Jeśli nie wyjdzie – to zaryzykuje własnymi pieniędzmi.

Po szczegóły oferty publicznej odsyłam na stonę emitenta.

Złote myśli:

• Fundusze REIT (Real Estate Investment Trust) znane są głównie z USA, natomiast podobne konstrukcje wprowadzane są w różnych krajach świata. Główną korzyścią inwestowania w takie spółki czy fundusze jest unikanie podwójnego opodatkowania: fundusz taki nie zapłaci podatku od osób prawnych, jeśli wypłaci akcjonariuszom zdecydowaną większość zysku (np. 80% albo 90%) w formie dywidend.
• W Polsce konstrukcja prawna REIT-ów nie istnieje. Jeśli zatem mówimy o polskim funduszu REIT, to jest to tylko przenośnia obrazująca podobieństwo do konstrukcji znanych z rynków zagranicznych.
• Reino Dywidenda Plus nie jest funduszem REIT w takim sensie. Jest standardową spółką akcyjną, która płaci podatek dochodowy od osób prawnych. W związku z tym jej zyski podlegają podwójnemu opodatkowaniu: najpierw spółka płaci podatek CIT, a następnie dywidenda jest opodatkowana podatkiem od zysków kapitałowych (tzw. podatkiem Belki).
• Reino Dywidenda Plus deklaruje, że spółka będzie wypłacać 90% zysków. Jednak oznacza to tyle, że według statutu zarząd ma obowiązek rekomendować walnemu zebraniu akcjonariuszy wypłatę minimum 90% zysku. Decyzja o wypłacie zysku należy jednak do akcjonariuszy. To istotna różnica w porównaniu z amerykańskimi REIT-ami, które muszą wypłacić określony procent zysku, aby nie płacić podatku dochodowego od osób prawnych.
• Głownym celem emisji akcji (IPO) jest zakup większościowych udziałów w spółkach celowych będących właścicielami biurowców w Poznaniu i Gdańsku. Dzisiaj Reino Dywidenda Plus posiada ok. 30% udziałów w spółce celowej kontrolującej budynek „Alchemia” w Gdańsku i ok. 15% w spółce celowej kontrolującej budynek Malta House w Poznaniu. W przypadku realizacji opcji call będzie kontrolować ok. 99% udziałów w Alchemii i ok. 83% udziałów w Malta House.
• Reino Dywidenda Plus jest w trakcie skomplikownych przekształceń własnościowych i dopiero po emisji akcji i dokończeniu wszystkich transakcji będzie można powiedzieć, jak ostatecznie będzie wyglądała nowa, skonsolidowana firma. W prospekcie emisyjnym nie znajdujemy szacunków, jak mogą wyglądać zyski firmy po zakończeniu wszystkich przekształceń. W związku z tym trudno jest ocenić, jakiej dywidendy można się spodziewać. To z kolei sprawia, że trudno jest ocenić precyzyjnie, czy cena emisyjna (maksymalnie 100 zł) jest racjonalna w odniesieniu do przyszłej stopy zwrotu.
• Ze względu na niepewność co do przyszłych zysków spółki nie podejmę ryzyka i osobiście nie będę uczestniczył w zapisach na jej akcje.
• Każdy z czytelników powinien podjąć decyzję według własnej wiedzy i na własny rachunek.

Przeczytaj także:

• REIT po polsku, czyli ogranicza nas tylko wyobraźnia. Polskie REIT-y miałyby inwestować w budynki komercyjne, ale nie mieszkania na wynajem. Tymczasem na świecie zakres inwestycji REIT-ów jest znacznie szerszy.
• Polskie REIT-y będą inwestować w mieszkania, nie tylko w nieruchomości komercyjne. Analizuję nowy projekt ustawy o polskich spółkach rynku wynajmu nieruchomości.
• Koniec MDM i Indywidualne Konta Mieszkaniowe. Nie ma już dopłat w programie MDM na 2017. Komentuję wygaszanie MDM i założenia nowego programu indywidualnych kont mieszkaniowych (IKM), który miałby MDM zastąpić.